Studio Camani Jesolo – Donation no-problem
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Donation no-problem

Immobili oggetto di donazione:
ecco come proteggersi dall'azione di riduzione e riconquistare il valore di mercato.

 

Al fine della tutela dei legittimari, l’acquisto per donazione può, nel tempo e in presenza di particolari circostanze, venir meno per effetto:

dell’eventuale esercizio vittorioso dell’azione di riduzione da parte dei legittimari lesi nei  propri diritti, con possibili ripercussioni anche nei confronti di terzi aventi causa dal donatario. (Ma solo qualora il donatario non possieda beni sufficienti a soddisfare le ragioni degli istanti)

 

Innanzitutto si fa presente che:

  • il nostro ordinamento riserva a determinati soggetti, detti legittimari (coniuge, figli e ascendenti del defunto) una quota di eredità detta legittima della quale non possono essere privati per volontà del defunto, sia che sia stata espressa in un testamento o eseguita in vita tramite donazioni
  • se un legittimario viene privato, in tutto o in parte, della sua quota di legittima per effetto di una disposizione del testamento o di una o più donazioni effettuate in vita dal defunto, può far valere il proprio diritto all’ottenimento dell’intera quota di legittima mediante un’apposita azione giudiziaria, detta “azione di  riduzione”, soggetta al termine di prescrizione di 10 anni (nel caso di lesione della legittima determinata da donazione, questo termine decorre dalla data di apertura della successione)
  • i legittimari possono rinunciare all’azione di riduzione solo dopo la morte del soggetto della cui eredità si tratta, e mai durante la sua vita. Pertanto, se un soggetto dispone in vita di tutto il suo patrimonio con più donazioni a favore solo di alcuni dei legittimari, quelli che non hanno ricevuto nulla i “legittimari pretermessi”  o quelli che comunque hanno ricevuto beni di valore inferiore a quello della quota di legittima  “legittimari lesi” non possono rinunciare all’azione di riduzione mentre il donante è in vita né con dichiarazione espressa, né prestando il loro assenso alla donazione

 

L’azione di riduzione


 

La  lesione susseguente a donazione, va proposta nei confronti del donatario. 

 

Tuttavia se il donatario ha ceduto a terzi gli immobili donati, il legittimario, (solo se il donatario non abbia altri beni sui quali soddisfare le proprie ragioni) potrà chiedere ai successivi acquirenti la restituzione del bene (azione di restituzione).

  • L’azione di restituzione deve proporsi secondo l’ordine di data delle alienazionicominciando dall’ultima.
  • Il terzo acquirente può liberarsi dall’obbligo di restituire in natura le cose donatepagando l’equivalente in denaro.
  • L’azione di restituzione può essere intrapresa dal “legittimario leso” o  “pretermesso ” solo se non sono decorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione.

 

Verifiche da effettuare prima di un acquisto


Se il venditore abbia acquisito il bene mediante donazione o se comunque nella “catena”dei trasferimenti che precedono l’acquisto del proprio dante causa sia stata effettuata una donazione, verificare che:.

 

a) Il donante sia ancora vivente:

in questo caso l’azione di restituzione (ossia la possibile futura azione di rivendica del bene nei confronti di chi acquistato l’immobile dal donatario) potrà essere esercitata solo dopo la morte del donante ed entro i successivi 10 anni, al verificarsi di tutte le seguenti condizioni:

1) che il donante alla sua morte non abbia lasciato beni sufficienti a coprire la quota di legittima spettante a tutti i legittimari

2) che il venditore (che aveva ricevuto il bene trasferito mediante donazione) non abbia nel proprio patrimonio beni sufficienti a soddisfare le ragioni dei legittimarilesi

3) che non siano già decorsi 20 anni dalla data della trascrizione della donazione, salvo che sia intervenuta opposizione al decorso dei 20 anni da parte del coniuge o di parenti in linea retta (legge 80/2005).

 

b) Il donante sia deceduto da meno di 10 anni:

In questo caso l’azione di restituzione potrà essere esercitata entro i 10 anni dalla morte del donante al verificarsi di tutte le condizioni sopra riportate.

  • Ovviamente a differenza del caso a) dovrebbe risultare più agevole verificare la ricorrenza o meno delle circostanze cui è subordinata l’azione di restituzione che vanno riferite non più a un evento futuro bensì a una data certa (la morte del donante).

 

c) Il donante sia deceduto da più di 10 anni:

in questo caso, secondo l’orientamento prevalente in tema di prescrizione, confermato anche dalle Sezioni Unite della Cassazione, il diritto ad agire in riduzione deve ritenersi prescritto per cui non vi è più alcun rischio per l’acquirente, perché le azioni di riduzione e restituzione non potranno più essere esercitate.

Pertanto se entro 10 anni dalla morte del donante non è stata trascritta la domanda di riduzione l’acquirente potrà acquistare l’immobile senza alcun timore.

 

d) siano decorsi più di 20 anni dalla data della donazione:

A prescindere dalla circostanza che il donante sia ancora vivente o sia già deceduto, se entro 20 anni dalla data di trascrizione della donazione non si è verificata opposizione da parte del coniuge o di parenti in linea retta, l’azione di restituzione non potrà più essere esercitata e pertanto non c’è più alcun rischio per l’acquirente.

 

Conseguenze


La compravendita di un immobile che normalmente dovrebbe concretizzarsi a condizioni di mercato, non avviene se il bene è stato oggetto di donazione. Chi acquista ha per un lunghissimo periodo una "spada di Damocle" che diminuisce, anche di molto, il concreto valore dell'immobile.

La concreta possibilità che in un tempo futuro, anche lontano, l'immobile possa essere oggetto di azione di restituzione da parte dei legittimari, indebolisce le aspettative economiche di realizzo del venditore e anche le certezze di chi compra. Inoltre, l'eventuale ente finanziatore sarà poco incline a concedere credito per una compravendita in questa condizione.

Esiste una soluzione assicurativa innovativa per tutelare l'acquirente di un immobile oggetto di donazione, così da fargli riacquistare il pieno valore di mercato.

Vendere, comprare, affittare o finanziare l’acquisto di una proprietà immobiliare di provenienza donativa non è più un problema.

DUAL Donation no problem protegge il valore reale del bene immobile donato perchè offre certezze rispetto alla sua commerciabilità nel tempo.

Come funziona?
DUAL Donation no problem prevede il pagamento di un indennizzo al beneficiario della polizza, qualora il bene di provenienza donativa sia oggetto di una controversia legale da parte dei legittimari che intendono rientrare in possesso del bene donato oppure ottenerne il controvalore monetario.

Che vantaggi offre?
La garanzia di vedere efficacemente protetti i propri interessi economici nei casi di acquisto, vendita e locazione di un immobile di provenienza donativa, oppure rispetto alla richiesta di finanziamento per l’acquisto del bene.

Contattaci subito per una consulenza su casi specifici.